Juan José Madero es el actual presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR), que aglutina a unos 200 socios. Desde mayo pasado vienen notando un repunte de la actividad, pues hay un gran movimiento en el mercado de alquileres, en especial de campos agrícolas debido a la firmeza del valor de los commodities. Pero diferente es el panorama para que ese tipo de activos cambien de manos, pues casi nadie quiere desprenderse de ellos. Aunque Madero advierte: “hay una figura vendedora que aparece y que para mi es triste, un poco mas repetida pero no dominante por fortuna: el que vende porque se va del país”.
En diálogo con Bichos de Campo, Madero trazó un panorama actual de la actividad inmobiliaria rural. “El mercado de alquileres está sobre demandado, pero en si, el mercado de compra venta está buscando un nivel estable de precios, donde la parte propietaria y la inversora parecen estar mas cerca”, contó el presidente de la CAIR.
“Del año pasado a este los alquileres concretados a esta altura estuvieron muy demandados. Los campos agrícolas, expresados en quintales de soja por hectárea, se pagaron entre 10% a 15% mas que la campaña previa, y los campos ganaderos, expresados en kilos de novillos, se pagaron hasta 10% más”, agregó.
La cámara genera el llamado índice “InCAIR” para medir la actividad en este rubro: marcó una suba del 18,18% en mayo con respecto a abril pasado, lo que equivale a 46,64 puntos tomando el 100 como base de referencia máxima, que fue el pico registrado en 2011. Esto hizo que mejorara el ingreso de los propietarios que alquilaron campos. “El propietario recibe pesos porque los alquileres se pagan en pesos”, aclaró el presidente de CAIR.
En cuanto a la compra de tierras, Madero explicó que se trata de una inversión de largo plazo y de refugio de capital. “Con el tiempo la tierra le gana al dólar y además produce. Hoy estamos en una meseta luego de una baja de precios y en un año electoral donde habrá que evaluar lo que suceda después”, sostuvo Madero, y agregó: “Mientras no surjan nuevas restricciones o señales desalentadoras la primera mitad del año estaría en rangos similares al actual”.
La clave pasa por entender que los propietarios están en línea con la idea de valor que la inmobiliaria les pasa. “Hay decisión de venta, que no es lo mismo que necesidad de venta; es decir, se puede esperar hasta encontrar un valor en la banda de negociación, por lo cual el comprador hostil no compró”, aseguró Madero.
Para poner referencias de precios de mercado, Madero comentó que la mayoría de operaciones de compra venta son de hasta 2 millones de dólares, algo que en el mercado se considera de escala pequeña a muy pequeña. En tanto las operaciones de entre 2 y 5 millones de dólares se catalogan como de escala mediana y por encima de ese monto se habla de una escala grande.
En la zona núcleo bonaerense, el techo máximo de precios al que puede pagarse una hectárea dista bastante de los registrados a fines de 2011 y comienzos de 2012, anterior boom de los commodities, cuando andaban en torno a los 18 mil o 20 mil dólares. “En esa zona considerada una de las mejores del país una hectárea de campo se paga entre 12.500 a 13 mil dólares”, sintetizó.
-¿Hay alguna señal de corto plazo que preocupe al mercado?
-Hay una figura vendedora que aparece y que para mi es triste, un poco mas repetida pero no dominante por fortuna: el que vende porque se va del país. La decisión pasa más por el ´vendo todo y me lo llevo a otro lado donde se pueda vivir con tranquilidad y respeto´; lo que genera una condición más expulsiva que atractiva. De 100 campos en venta, 3 se dan bajo esta figura, nueva pero muy minoritaria. Es triste tener que tomar la venta de un campo por esta razón.
-¿Cómo está la compraventa de inmuebles agropecuarios?
-El inversor quiso hacer valer sus dólares demasiado y ofrecer entre 40% y 50% por abajo de los valores de mercado. En consecuencia el mercado de alquileres se volvió atractivo, también impulsado por la suba de precios internacionales de los commodities. Entonces eso nos da dos rutas diferentes: el alquiler va por autopista porque va en pesos, en cambio, el mercado de compra venta implica ir por un camino de servidumbre o de paso, porque va expresado en dólares. Una ruta es fácil y la otra es más trabajosa.
-¿Están entonces el cepo cambiario y la pandemia influyendo en las operaciones inmobiliarias?
-El año pasado, con la pandemia, la producción agropecuaria fue declarada esencial y no paró, es lo que yo llamo ´el big bang de la alimentación´ porque salvo los pescados todo viene de la tierra e independientemente de la dieta que utilices, pero otras actividades sí se frenaron, lo que generó una alternativa de inversión compleja. Se concentró más capacidad de inversión pero en pesos, y empezó una especie de juego del paquete, pero al revés; nadie quiere tenerlo en la mano cuando pare la música. Lo que quiero decir es que nadie quiere los pesos, pero con un cepo que te impide comprar divisas y con pocas atractivas de inversión esos pesos fueron hacia la producción agropecuaria y entonces se disparó la demanda de alquileres.
La campaña 2020/2021 que acaba de terminar perfilaba el año pasado como para mantener los valores de los alquileres pero los valores empezaron a bajar y entonces se desnaturalizó la dinámica de mercado, básicamente por la incertidumbre acerca del marco global, pero también por algo que parecerá trivial y no lo es: las restricciones de circulación. Hubo negocios que no vieron la luz siquiera por ese impedimento. Ya para cuando se pudo circular con mas libertad la coyuntura había cambiado y ese interés que hubo en mayo dejó de existir en septiembre y octubre pasado.
-Pero entonces ¿El cepo sí afecta?
-El cepo afecta a la transacción en si, incluso aunque la operación sea de contado, y a eso se agrega que la inseguridad jurídica respecto de cobrar los dólares limita mucho las operaciones con plazo. Es decir, no hay una seguridad total de que en una operación inmobiliaria se pague en dólares el saldo de precio remanente si se pactara, por ejemplo, un 60% de pago al contado y el resto con plazo a algunos años. Históricamente esa operatoria de mitad de contado era habitual y no había problemas, pero desde que tenemos el cepo, de 2011 en adelante, se instaló esa inseguridad de cobro en operaciones que antes eran rutinarias. Así que mientras eso exista será una traba mas para operar.
-¿Cómo juega el gobierno de Alberto Fernández en esta ecuación?
-Hay un contrapeso bajista que impera por el escenario político y económico argentino. Es decir, la tierra es la que hay y es un bien estratégico y escaso. En la macro eso se puso en relevancia, pero en lo micro, en lo local, la coyuntura no ayudó porque cuando asumió Alberto Fernández se percibió como un cierto deja vu en el sector agropecuario de lo que fue 2008 y hoy las señales son mas de desaliento que de aliento a invertir.
-¿Aparece el fantasma de una intervención a la propiedad privada?
-Empezó en diciembre de 2019 con Vicentin y siguió en octubre de 2020 con la toma de campos de los Etchevehere y con Juan Grabois en el medio con el proyecto Artigas. Esto de agitar fantasmas en torno a la seguridad jurídica y al resguardo de la propiedad privada genera inquietud. El sentido común es que no caiga bien este discurso. Desde CAIR emitimos distintos comunicados al respecto de la propiedad privada donde también incluyó la modificación de la Ley de Manejo del Fuego, en la cual se modifica el artículo 22 bis y se prohíbe la venta de terrenos incendiados en plazos de entre 30 a 60 años para evitar prácticas especulativas y emprendimientos inmobiliarios. Y si sumamos lo sucedido en Guernica, Gran Buenos Aires, cuando un grupo de personas ocupó terrenos en medio de la cuarentena, es un antecedente que me permite sostener que la problemática trasciende a un conflicto de propiedad privada sólo en el campo; afecta a la propiedad privada a nivel nacional.
-Nubarrones en el horizonte…
-Mirá lo que pasó hace poco en Avellaneda, donde se dictó una ordenanza que promueve la expropiación de terrenos baldíos mediante la creación de un registro; los propietarios tienen un plazo estipulado para parcelar o edificar, y todos aquellos inmuebles que entren en ese registro deberán pagar un 50% más de impuestos. Esto hace imposible la idea de heredar un terreno en este municipio y retenerlo durante 10 años para hacer una vivienda.
-La semana pasada hubo más declaraciones de Alberto sobre la tenencia de tierra improductiva…
-La verdad es que no sé a qué tribuna le está hablando pero lo que sí noto es que con eso se crispan los ánimos en lugar de buscar serenarlos. Hay un nivel de nervios a flor de piel, mucho más en pandemia y un estadista debería conducir a otro nivel. La propiedad privada esta resguardada por la Constitución. Esto no hará más que generar trabajo a la Justicia y a Tribunales. De cualquier forma, en lo inmediato no puedo darte una respuesta sobre cuánto podría afectar esto al mercado inmobiliario rural.
-¿Afectó al mercado inmobiliario el cierre de las exportaciones de carne?
-Pienso que son medidas coyunturales de 30 días que aunque no afectan los valores de la tierra sí percibo que suponen malas señales hacia afuera, porque perdemos confiabilidad como proveedores y lleva tiempo recomponer eso. Nosotros emitimos un comunicado de prensa sosteniendo que esto es otro tiro en el mismo pie justo cuando nos estábamos recuperando de la herida anterior. Desde CAIR esperamos que las autoridades nacionales revean esta postura. Necesitamos políticas claras, ciertas y previsibles y que atraigan inversiones. La parte positiva de todo esto sería que tenemos un recurso tierra y un recurso humano extraordinario. Por eso yo siempre digo que Argentina tiene un caballo ganador con la rienda corta y es una pena.
-¿Cómo repercute actualmente la Ley de Tierras?
-La Ley de Tierras surgió en 2011, cuando nosotros surgíamos como cámara con CAIR. Se promulgó el 29 de diciembre de 2011, unos días después de que asumiera Cristina Fernández su segundo mandato, y se hizo de ella una ley ideológica y poco racional. Habla de un porcentaje máximo del 15% de extranjerización y hoy hay 5,5% en manos de extranjeros. Las tierras más ricas del país son las que menos extranjerización tienen. Las provincias más cerca de ese limite son las mineras como San Juan, La Rioja, Salta, Catamarca, y las forestales como Corrientes y Misiones. Esto sacó un jugador de la cancha: el extranjero que invertía en zonas donde le costaba más al argentino, como la Patagonia por ejemplo. De todos modos hoy casi no aparecen operaciones con extranjeros.
CAIR cumplió sus 10 años en octubre de 2020. Hoy reúne unos 200 socios en todo el país y Madero aseguró que lo hace “con un permanente ida y vuelta a la hora de interconectar negocios. Las consultas, recorridas y avisos publicados se mueven de modo activo”.
