Como ingeniero agrónomo y asesor agrícola especializado en análisis financiero del sector agropecuario, Guillermo Binello jamás recibió tantas consultas por la compra de campos en Uruguay como lo hizo durante estos últimos dos años de pandemia. Es argentino pero hace 16 años decidió mudarse al país vecino. Durante ese tiempo ha podido observar de cerca los cambios en el mercado inmobiliario uruguayo y, lejos de las fluctuaciones a las que estamos mal acostumbrados los argentinos, afirma que la previsibilidad allí sobrepasa las décadas.
“Legalmente hay cero complicaciones. Los extranjeros no tienen ningún tipo de restricción para invertir en Uruguay. La titulación es perfecta”, dijo Guillermo Binello a Bichos de Campo.
Y en efecto, a la hora de pensar en comprar un campo en la República Oriental solo hay que tener en mente los gastos del escribano, la comisión de la inmobiliaria interviniente y el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP), que sólo se paga una vez y representan el 2% del valor fiscal de la propiedad. En ese país, los valores fiscales rondan el 30% del valor real.
“Para comprar se firma un boleto de reserva donde se le pide al dueño del campo que reserve esos padrones para la venta. Después viene el estudio de títulos, se piden los certificados y los antecedentes, que como máximo pueden demorar 60 días. Ahí se termina la historia. Se escritura y es tu campo”, aseguró Binello.
En cuanto a la parte impositiva, anualmente se debe abonar el Impuesto de Primaria, que es el 1.5% del valor fiscal. En aquellas operaciones por arriba del millón de dólares, también se debe pagar un impuesto al patrimonio, cuya alícuota ronda el 1%.
Existe además una contribución rural anual, lo que es equivalente a la tasa de conservación de caminos en Argentina. “Es muy baja. Un campo de 700.000 dólares puede pagar 1.000 dólares por año”, indicó el consultor.
Ahora bien, ¿cuánto cuesta una hectárea agrícola en Uruguay? Si bien todavía no terminó el año, las primeras estimaciones indican que el promedio de los valores registrados en 2021 fue de 3.800 dólares por hectárea. Sin embargo, si hacemos una división territorial algunos valores pueden despegarse mucho de esa cifra.
“Si dividimos al país por el Río Negro, que lo parte al medio de este a oeste, los campos del sur son más caros que los campos del norte. Eso va a estar influenciado más que nada por la calidad de tierra y también por la cercanía a puertos”, señaló Binello.
Los campos ubicados a la altura del litoral argentino, aquellos dedicados exclusivamente a la producción agrícola, tienen valores de entre 8.000 y 11.000 dólares por hectárea.
Los campos mixtos, que dividen su producción entre agricultura y cría o pre cría de ganado, están entre los 3.500 y los 4.500 dólares por hectárea. Si bien son más económicos, la distancia que mantienen con los puertos hace que aunque los commodities tengan buenos precios, no sea rentable dedicarse de lleno a la agricultura.
Por otro lado están los territorios dedicados netamente a la cría de bovinos y ovinos. En esos casos los valores rondan los 1.500 a 2.000 dólares la hectárea.
“En Uruguay hace muchos años se clasificaron todos los suelos con fines impositivos en el Índice CONEAT. El índice va de de 0 a 240-260. Los campos que están por arriba del índice 140 son campos agrícolas, los que están por debajo son ganaderos”, aclaró el especialista.
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Pero además de las actividades agropecuarias, el país vecino destina mucho territorio a la forestación, una actividad muy fuerte que se ve cristalizada en la actual construcción de una tercera planta de celulosa.
“Los campos que se pueden forestar son campos que tienen suelos que el gobierno te dice que son aptos para forestación. No te dejan forestar cualquier suelo. Un suelo que tenga aptitud agrícola no te lo van a permitir forestar. Esos campos tienen un precio diferencial de acuerdo a la cantidad de superficie que sea forestable, y están alrededor de los 3.000 y los 3.500 dólares por hectárea”, afirmó Binello.
De las 17 millones de hectáreas aproximadas de superficie con las que cuenta Uruguay, más de un millón han sido destinadas exclusivamente a la actividad forestal.
-¿Cuáles son las ventajas y desventajas de producir en Uruguay?- le preguntamos al agrónomo.
-Uruguay te da mucha tranquilidad, las reglas de juego son claras y no cambian. Yo planifico un campo de acá a diez años en un excel y sé que lo único por lo que tengo que rezar es que los commodities valgan y la lluvia esté. El sector agrícola ganadero en Uruguay siempre ha sido protegido por el gobierno. Productivamente la agricultura no es comparable con Argentina. Los campos argentinos son mejores que los uruguayos, eso no se discute. Pero sacar una soja de 4.500 o 5.000 kilos en Argentina de promedio, es lo mismo que sacar una soja en Uruguay de 3.000 o 3.500 kilos porque en Uruguay no hay retenciones. El 35% no se lo lleva nadie, te lo llevás vos.
Binelló agregó además que el hecho de que la economía del sector esté dolarizada, se traduce en una ventaja a la hora de cobrar por lo producido.
“Todos mis insumos los pago en dólares pero toda mi producción la cobro en dólares billete que me depositan en una cuenta bancaria, y que retiro cuando quiero sin ningún tipo de cambio diferencial. Eso es re importante, lo que producís lo sacás. Además en el sector primario no hay IVA, con lo cual no tenés saldos o créditos fiscales que discutir con los organismos fiscales”, remarcó.
-¿Cuáles son los países que más invierten en el sector agropecuario de Uruguay?
-Probablemente los tenedores extranjeros de grandes superficies sean los brasileros y los argentinos. Los brasileros compran mucho en el norte de Uruguay y los argentinos tratan de comprar más en el oeste, junto a la Argentina. Pero también tenés gente de Estados Unidos, de Dinamarca. Los neozelandeses entraron en su momento con mucho tambo y hoy se han retirado. Europeos también hay pero no en grandes extensiones.
-¿Por qué considerás que los argentinos deciden ir hacia Uruguay?
-El argentino que viene acá no busca hacerse millonario comprando campos. Viene acá por un seguro de su capital. Los que compran en fracciones chicas por lo general las arriendan. El mercado es muy ávido de arrendamientos, cuesta conseguir campos buenos para arrendar. Para que te des una idea, los campos buenos pueden ser arrendados por 800 a 1.000 kilos de soja por hectárea por año. Son entre 450 y 500 dólares por hectárea de renta anual. Eso les está dando entre un 3% y un 4% de rentabilidad sobre el capital tierra. En el caso de que compren y arrienden, el único impuesto que van a pagar por año es el 10.5% de la renta que tiene por arrendamiento. Si vos lo explotás al campo vas a pagar más o menos un 25% sobre las ganancias si es una Sociedad Anónima. Si es una Persona Física podés llegar a pagar un poco menos.
Foto portada: El Occidental
